Vous êtes propriétaire d’un immeuble résidentiel?
Chaque propriétaire d’un immeuble résidentiel, situé au Canada au 31 décembre 2022, est tenu de produire une déclaration annuelle (sauf un « propriétaire exclu »). Il pourrait aussi devoir payer une taxe de 1 % sur cet immeuble pour l’année.
Qu’est-ce qu’un propriétaire exclu? (Le test s’effectue au 31 décembre de chaque année)
- Un particulier citoyen canadien ou résident permanent, sauf dans la mesure où le particulier est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décédé);
- Une société canadienne dont les actions sont cotées en bourse;
- Une personne, dont un particulier qui est citoyen canadien fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une Fiducie de placement immobiliers (FPI);
- Un organisme de bienfaisance enregistré;
- Une administration hospitalière, administration scolaire, un collège public, une coopérative d’habitation, une municipalité ou une université;
- Un corps dirigeant autochtone au sens de l’article 2 de la Loi sur le ministère des Services aux Autochtones;
- Une personne visée par règlement.
N’EST PAS un propriétaire exclu, notamment une société (canadienne ou constituée à l’étranger), une société de personnes et une fiducie familiale discrétionnaire ou de protection d’actifs.
Tous les autres propriétaires (« propriétaire assujetti à la taxe ») devront produire une déclaration annuelle et payer la TLSU pour CHAQUE immeuble résidentiel détenu au 31 décembre, à moins d’être admissible à une exemption (voir plus bas).
Plus précisément, une société (canadienne ou constituée à l’étranger), une société de personnes et une fiducie qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada devra produire une déclaration sur le formulaire prescrit.
Cette déclaration annuelle sera pour soit demander une exemption ou encore pour établir le montant exigible de la taxe applicable.
Qu’est-ce qu’un immeuble résidentiel?
- Maison individuelle (qui contient jusqu’à 3 unités d’habitation);
- Maison jumelée ou en rangée;
- Un logement en copropriété;
- Un bien immeuble semblable qui est utilisé comme lieu de résidence pour des particuliers.
Quelles sont les exemptions qui peuvent s’appliquer?
Un propriétaire assujetti à la taxe pourra être exempté de payer la TLSU en fonction des éléments suivants (NB : La loi contient plusieurs exemptions, nous reprenons seulement les plus courantes ci-dessous et il y a parfois des exceptions dans la loi qui s’appliquent aux exemptions ci-dessous) :
Période d’occupation admissible
L’immeuble est occupé durant des périodes d’au moins un mois dans une année civile (total de 180 jours) par les personnes admissibles suivantes :
- Un tiers, aux termes d’un contrat de location constaté par écrit;
- Un particulier qui a un lien de dépendance, aux termes d’un contrat prévoyant un loyer raisonnable;
- Un particulier qui est l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire, qui est au Canada pour un travail en vertu d’un permis de travail canadien;
- Un particulier qui est l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire et qui est un citoyen canadien.
Lieu de résidence habituelle
Il s’agit du lieu de résidence habituelle du propriétaire, ou de son époux/conjoint de fait, ou de son enfant.
La disponibilité de l’immeuble ou l’immeuble est inhabitable
L’immeuble :
- Est nouvellement construit pour l’année de la construction;
- Est nouvellement acheté pour l’année de l’achat;
- Est détenu pour des fins d’inventaire;
- Ne convient pas à une occupation à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons parce que les accès publics ne sont pas entretenus ou opérés toute l’année;
- Est inhabitable pendant un certain nombre de jours en raison d’un sinistre ou d’une condition dangereuse attribuable à des circonstances spécifiques – il est possible de réclamer cette exemption qu’une seule fois;
- Est inhabitable en raison de rénovations majeures – il est possible de réclamer cette exemption qu’une seule fois en 10 ans.
Société canadienne déterminée
Le bien immobilier était détenu par une société canadienne dans laquelle la participation étrangère est inférieure à 10 %.
Fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée
Le bien était la propriété d’un fiduciaire d’une fiducie dont tous les bénéficiaires ayant une participation dans l’immeuble sont des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes déterminées.
Associé d’une société de personnes canadiennes déterminée
Le bien immobilier était détenu par les associés d’une société de personnes dont tous les membres étaient des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes déterminées.
Région visée par le règlement
L’immeuble résidentiel est situé dans une région visée (voir l’outil de l’ARC de désignation des propriétés).
Décès
- Le propriétaire est décédé durant l’année ou l’année précédente;
- Un copropriétaire détenant plus de 25% de droits dans l’immeuble est décédé durant l’année ou l’année précédente.
Comment se calcule la TLSU?
Chaque propriétaire assujetti à la taxe doit appliquer le taux de 1 % à la valeur de l’immeuble résidentiel, puis son pourcentage de propriété de l’immeuble. La valeur de l’immeuble correspond soit à la valeur imposable, soit à la juste valeur marchande. Lorsque la valeur marchande est retenue, un choix doit être produit auprès de l’ARC.
ATTENTION : Si vous omettez de produire une déclaration annuelle à la date limite (30 avril de l’année suivante), la pénalité minimale sera, pour les propriétaires assujettis qui sont des particuliers, de 5 000 $, et pour les propriétaires assujettis qui sont des personnes morales, de 10 000 $, et ce, même si aucune taxe de 1 % n’est exigible.
Prendre note que l’obligation de production et de paiement de la taxe de 1 %, s’il y a lieu, pour l’année civile 2022, doit être effectuée au plus tard le 1er mai 2023, puisque le 30 avril 2023 est un dimanche.
Pour de plus amples renseignements sur votre situation particulière, n’hésitez pas à faire appel à votre responsable de dossier du Groupe RDL.